Mietminderung bei Baurbeiten wegen Sperrung des Ladenzugangsbereichs

Das Kammergericht Berlin hat in seiner Entscheidung vom 12.11.2007 (8 U 194/06) klargestellt, dass eine Zugangsbehinderung zu einem Ladenlokal infolge von Baumaßnahmen einen Mietmangel darstellt. Unabhängig  davon, ob der Vermieter die Zugangsversperrung zu vertreten hat.

Der Mieter hat ein Ladengeschäft gemietet. Wegen Bau einer U-Bahn-Trasse wurde der Zugang zu seinem Souvenirladen völlig gesperrt. Der Mieter minderte die Miete wegen Mangels für diesen Zeitraum auf null. Der Vermieter klagte erfolglos vor dem Landgericht Berlin auf Zahlung des Mietzinses. Die Berufung des Klägers vor dem KG Berlin wurde zurückgewiesen.

Richtigerweise stellte das KG Berlin fest, dass die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit der Mietsache ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, wozu insbesondere ihre Eignung zu dem vertraglich vereinbarten Verwendungszweck gehört, sei. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liege vor, wenn eine nachteilige Abweichung des Ist-Zustandes zum Soll-Zustand vorliege.

Der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen eines Ladenlokals ist Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung. Insbesondere wenn das betriebene Gewerbe auf Kundenverkehr angewiesen ist. Die Zugangsbehinderung stellt daher grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflussbare Bauarbeiten hervorgerufen wird. Dieser Mangel führt zu einer Minderung des Mietzinses für diesen Zeitraum auf null!

Dieses Urteil ist Erleichterung für die  von Baustellen „geplagten“ Gewerbetreibenden, die aufgrund von nicht-enden-wollenden Bauarbeiten vor Ihren Ladenlokalen die Kundschaft verlieren.