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Heizungsausfall – Mietminderung!

Der Vermieter muss während der Heizperiode (i. d. R. Anfang Oktober bis Ende April)  dafür sorgen, dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr die mietvertraglich vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden. Sind im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius in Wohnräumen sowie Küchen und 23 Grad Celsius in Bädern als ausreichend. In nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen (z.B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18 Grad Celsius üblicherweise als angemessen angesehen. Nachts kann eine Absenkung auf 16 Grad Celsius noch zulässig sein.

Bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 Grad Celsius liegt oder alle Mieter/innen dies verlangen.

Der Vermieter ist verpflichtet, eine betriebsbereite Heizung zu gewährleisten. Bei unzureichender oder gar fehlender Beheizung besteht ein Recht auf Mietminderung.

Die Unterbeheizung muss aber der Mieter beweisen. Er sollte daher ein „Temperaturprotokoll“ führen, darin das Datum, die Uhrzeit, die Außentemperatur und die Zimmertemperatur (in 1 Meter Höhe in der Zimmermitte) festhalten und diese Messung von einem neutralen Zeugen unterschreiben lassen.

Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Grad der Beeinträchtigung berechnet. Die Minderungssätze schwanken zwischen 10 und 100%, letzteres bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten.

Führen Schäden oder Mängel an der Heizung zu ungenügender, nicht vertragsgemäßer Raumtemperatur, so können die Mieter/innen neben der Mietminderung Schadensersatz geltend machen (z.B. für den Betrieb eines Heizradiators). Das setzt ein Verschulden des Vermieters voraus – z.B. durch unterlassene Mängelbeseitigung (Verschuldenshaftung). Das gilt auch, wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt hat (Verzugshaftung).

Tipp für Mieter: Heizt der Vermieter trotz Aufforderung nicht oder nicht ausreichend, so sollten Sie sich unbedingt rechtlich beraten lassen, wie Sie Ihr Recht auf Mietminderung und Mängelbeseitigung am besten durchsetzen. Vermeiden Sie unnötige Formfehler!

Rechtsanwalt Florian Sievers, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

Autor: Rechtsanwalt Florian Sievers, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht


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