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Der Mieter hat ein Ladengeschäft gemietet. Wegen Bau einer U-Bahn-Trasse wurde der Zugang zu seinem Souvenirladen völlig gesperrt. Der Mieter minderte die Miete wegen Mangels für diesen Zeitraum auf null. Der Vermieter klagte erfolglos vor dem Landgericht Berlin auf Zahlung des Mietzinses. Die Berufung des Klägers vor dem KG Berlin wurde zurückgewiesen.

Richtigerweise stellte das KG Berlin fest, dass die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit der Mietsache ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, wozu insbesondere ihre Eignung zu dem vertraglich vereinbarten Verwendungszweck gehört, sei. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB liege vor, wenn eine nachteilige Abweichung des Ist-Zustandes zum Soll-Zustand vorliege.

Der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen eines Ladenlokals ist Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung. Insbesondere wenn das betriebene Gewerbe auf Kundenverkehr angewiesen ist. Die Zugangsbehinderung stellt daher grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflussbare Bauarbeiten hervorgerufen wird. Dieser Mangel führt zu einer Minderung des Mietzinses für diesen Zeitraum auf null!

Dieses Urteil ist Erleichterung für die  von Baustellen „geplagten“ Gewerbetreibenden, die aufgrund von nicht-enden-wollenden Bauarbeiten vor Ihren Ladenlokalen die Kundschaft verlieren.

Trotzdem ist der Vermieter verpflichtet,  zu kontrollieren, ob der Mieter seiner Schneeräumpflicht ordnungsgemäß nachkommt (OLG Dresden, 7U905/96), denn bei einem Unfall haften Mieter und Vermieter gesamtschuldnerisch. Selbst wenn kein Schaden eintritt, können bei Versäumnissen Bußgelder drohen.

Wird die Schneeräumpflicht vom Vermieter an Dritte übertragen und die Durchführung nicht kontrolliert, haftet laut Beschluss des Oberlandesgerichts Nürnberg der Hauseigentümer im Schadensfall. Kann der Mieter der Schneeräumpflicht wegen Krankheit, Urlaub oder aus sonstigen Gründen nicht nachgekommen, so er diesem Fall verpflichtet, Vertretung zu beschaffen (OLG Köln, 26 U 44/94).

Der Gehsteig muss ab 7 Uhr früh  bis 20 Uhr geräumt sein (OLG Köln, 2 U 159/85). Die Häufigkeit ist nicht genau festgelegt. Relevant ist nur, dass die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Zu vorbeugenden Maßnahmen ist man jedoch nicht verpflichtet (BGH, III ZR 148/62), außer es wird etwa in den Medien vor Eisregen oder ähnlichem deutlich gewarnt.

Tipp für Mieter: Lesen Sie sich Ihren Mietvertrag genau durch bevor Sie unterschreiben, insbesondere das „Kleingedruckte“, um Überraschungen zu vermeiden. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine Beratung durch einen Rechtsanwalt.

Der Mieter klagte auf Rückzahlung der Kosten für die im Abrechnungszeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist die Kosten für die Reinigung des Öltanks auf die Mieter umzulegen. Denn diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar. Nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt.

Die Reinigung des Öltanks dient nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Ferner handelt es sich auch – wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV erforderlich – um “laufend entstehende” Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden; ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen. Der Vermieter muss die Kosten nicht auf mehrere Abrechnungsperioden aufteilen. Er kann sie in einem Abrechnungszeitraum umlegen.

Tipp für Mieter: In den letzten Jahren sind die Betriebskosten stärker als die Nettokaltmiete und die allgemeinen Lebenshaltungskosten angestiegen. Jedoch werden oft beim Erstellen der Betriebskostenabrechnung Fehler gemacht. Lassen Sie die Betriebskosten nicht zur „zweiten Miete“ werden. Überprüfen Sie sorgfältig Ihre Betriebskostenabrechnung!

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